Konut kiracısının hakları nelerdir?

Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz bir süre için yapılabilir. Eğer sözleşme üzerinde yazmıyorsa sözleşmenin süresi bir senedir ve belirli sürelidir. Sözleşme üzerinde süre yazıyorsa zaten belirli sürelidir.

1)Kiracılar belirli süreli sözleşmeleri bitmeden en az 15 gün önce aksini bildirmedikçe, sözleşme aynı şartlarda 1 yıl uzatılmış sayılır.

2)Kiraya veren(Mal Sahibi) sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremez.

3)Kiraya verenin Sözleşmeyi sonlandırma hakkının olduğu durumlar olsa bile hukuk sistemimizde kira sözleşmesini sonlandırabileceği tek yöntem “tahliye davası”dır.

a-İhtiyaç Sebebiyle:

•Kiraya veren, kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini, sözleşme süresinin sonundan itibaren 1(bir) ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı davayla sona erdirebilir. Kiraya veren, dava açacağını, en geç dava açma süresi içinde kiracıya bildirmişse dava açma süresi kira yılının sonuna kadar uzamış sayılır.

•Kiraya veren, gereksinim sebebiyle kiralananın tahliyesi sağlandığında, haklı bir sebep olmadan aradan 3 yıl geçmedikçe kiralananı eski kiracısından başka kimseye kiralayamaz. Aksi takdirde eski kiracı tazminat davası açabilir ve 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat kazanabilir.

•Tahliye davasında harca esas değer 1 yıllık kira bedeli tutarıdır. Yine karşı taraf avukat ile temsil ediliyorsa, davanın kaybedilmesi halinde karşı vekalet ücreti 1 yıllık kira bedeli tutarı üzerinden hesaplanır.

•Tahliye davalarında mahkeme, kiraya verenin kiralanan meskene gerçekten ihtiyacı olup olmadığını araştırır. Bu araştırma aynı il ve ilçe sınırlarında kiraya verenin başka evi olup olmadığı vb. çeşit araştırmalardır. Bu araştırma evli olan kiraya verenin eşini de kapsar ve kiraya verenin eşinin de aynı il ve ilçe sınırlarında kiraya verenin başka evinin olup olmadığı vb. hususlar araştırılır.

b-Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle:

•Kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla aslı onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi gerekli ve bu sırada kiralananın kullanımı imkansız ise , kira sözleşmesini Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı davayla sona erdirebilir. Bu davada yapılacak olan yeniden inşa veya kapsamlı tamir ve tadilata ilişkin projenin mahkemeye sunulması gerekir. Bu projeye dayanılarak teknik bilirkişiler tarafından yapılacak keşif sonucunda kiraya verilenin, binanın kullanılamayacağı kesinleşirse tahliyeye karar verilir.

•Bu davanın da açılma süresi yine ihtiyaç nedeniyle tadilatta olduğu gibi sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 aydır.

•Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen kiralanan konutu, yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimden itibaren 6 ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona ermeden kiralayan, kiralananı,3 yıl geçmeden bir başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde eski kiracı tazminat davası açabilir ve 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat kazanabilir.

•

c-Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle:

•Kiralananı sonradan edinen kişi, kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini 6 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı bir davayla sonlandırabilir. Bu durumda kira sözleşmesinin süresinin bitmesinin beklenmesine gerek yoktur.

•Ancak kira sözleşme süresinin bitimine 6 aydan kısa süre var ise, 6 aylık süre beklenmez. Bu durumda kiraya veren, sözleşmeyi, kira sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1(bir) ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı davayla sona erdirebilir

•Sonradan edimi kazanan kişi gereksinim haricinde keyfi sebeplere dayanarak kira sözleşmesinin feshi ve kiracıyı evden çıkarma hakkı kazanmaz. Yani bu durumda bile kiraya verenin kiralanana ihtiyacı olduğunu ispatlaması gerekir.

•Yine, yeni kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı sürece, kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

d- On Yıllık Mesken Kiracısının Tahliyesi:

•Türk Borçlar Kanunu ile birlikte gelen bu yol ile kiraya veren (10) on yıllık kira uzama yılı izleyen her bir uzama yılının sonundan 3 ay önce fesih bildiriminde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilir. On yıllık kiracının tahliyesinin şartları özetle:

-Bahsi geçen on yıllık uzama süresini izleyen yılın sonundan 3 ay önce fesih bildiriminin kiracıya yönlendirilmiş olması,

-Bu süreden sonraki her senede sözleşmeyi fesih ederek kiracının tahliyesi talep edilmek isteniyorsa fesih bildirimi için bu 3 aylık sürenin esas alınması,

-Bahsi geçen uzama süresi olan 10 yıl içerisinde yeni kira sözleşmesinin taraflar arasında imzalanmamış olması,

gerekmektedir.

Bu sürenin hesabı konusunda kanunun metni iyi okunmalıdır.

Kanunda bahsi geçen 10 yıllık süre, kira sözleşmesinin üzerinde yazılı olan kira sözleşme süresine eklenmelidir. Örneğin, sözleşme 1 yıllık ise, 10 +1 toplam 11 yıl’a bir yıl daha ilave edilmelidir. Yani kiraya veren ancak kira sözleşmesinin 12. senesinin sonundan 3 ay önce sözleşmeyi fesih edebilir.

Eğer bu durumda kiracı evi tahliye etmez ise, kiraya veren yine tahliye davası açmak zorundadır. Ancak bu davada kiraya veren gereksinim vb. sebepler göstermek zorunda değildir.

Tahliye Davasında Yargılama Usulü

Kiralanan taşınmazın tahliyesi davalarında basit yargılama usulü uygulanmaktadır. Basit yargılama usulünde davacı dava dilekçesini verdikten sonra dava dilekçesinin davalıya tebliğinden itibaren davalı iki hafta içerisinde cevap dilekçesini verir. Ancak duruma göre sürenin yetmeyeceği anlaşılırsa hâkim cevap süresi için bir defaya mahsus olmak üzere iki haftayı geçmemek üzere ek süre verebilir. Basit yargılama usulünde cevaba cevap ve cevaba cevaba cevap dilekçeleri yoktur.

Tahliye davalarının açıldığı tarihten itibaren, 2022 yılındaki iş yükünün çok fazla olması sebebiyle, ilk duruşma günü 5-6 ay sonrasına verilmektedir. Dava ilk derece mahkemesinde en az bir yıl sürmektedir.

Basit yargılama usulünde cevap dilekçesinin verilmesiyle iddia ve savunmanın genişletilmesi ve değiştirilmesi yasağı başlar. Yani davacı kiraya veren dava dilekçesini verirken yazdığı tahliye nedeniyle bağlıdır. Davalı kiracı da cevap dilekçesinde sunduğu savunmasıyla bağlıdır.

Basit yargılama usulünde hâkim çoğunlukla dosya üzerinden karar verir. Ancak dosya üzerinden karar verilemeyecek durumda bir uyuşmazlık varsa hâkim tarafları duruşmaya çağırır.

Mahkeme, tarafların dinlenmesi, delillerin incelenmesi ve tahkikat işlemlerinin yapılmasını yukarıdaki fıkrada belirtilen duruşma hariç, iki duruşmada tamamlar. Duruşmalar arasındaki süre bir aydan daha uzun olamaz. İşin niteliği gereği bilirkişi incelemesinin uzaması, istinabe yoluyla tahkikat işlemlerinin yürütülmesi gibi zorunlu hâllerde, hâkim gerekçesini belirterek bir aydan sonrası için de duruşma günü belirleyebilir ve ikiden fazla duruşma yapabilir (HMK m. 320/3). Tahkikatın bitmesinin ardından hâkim hükmü tefhim eder. Taraflara beyanda bulunmaları için ayrıca süre verilmez.

Kiralanan taşınmazın tahliyesi davasında davacı kiraya veren, dava harç ve giderlerini ödeyerek dava dilekçesini görevli ve yetkili mahkemeye verir. Dava dilekçesinde tahliye nedenini ve delilleri belirterek taşınmazın tahliyesini talep eder. Mahkeme dava şartlarını resen inceler. Dava açma süresinin geçmesi gibi dava şartlarının eksikliğinde davayı usulden reddeder. Dava şartları tamam ise dava dilekçesini davalı kiracıya tebliğ edilir. Kiracı bu tarihten itibaren 2 hafta içerisinde cevap dilekçesini vermelidir. Şayet yetki itirazı varsa bunu da cevap dilekçesinde belirtmelidir. Aksi halde yetkisiz mahkeme yetkili duruma gelir. Kiracının cevap dilekçesi hazırlaması için iki hafta yeterli değilse mahkemeye başvurarak ek süre isteyebilir. Mahkeme uygun görürse iki haftayı aşmamak kaydıyla ek süre verebilir.

Davalı kiracı cevap dilekçesini verdikten sonra iddia ve savunmanın genişletilmesi ve değiştirilmesi yasağı başlar. Mahkeme dava dilekçesi ve cevap dilekçesini inceler. Yeterli görüldüğü takdirde duruşmaya gerek olmadan dosya üzerinden karar verir. Hâkim, dosyayı yeterli görmediği durumda tarafları duruşmaya davet eder ve beyanlarını alır.

Mahkeme davacı kiraya vereni haklı bulduğu durumda kiracının taşınmazı tahliye etmesine karar verir. Kiracı haklı bulunduğunda ise tahliye istemini reddeder. Yargılama giderleri haksız çıkan tarafa yükletilir.

Davacı kiraya veren, kiracıya karşı açtığı tahliye davası sonucunda hâkim ya kiracının taşınmazı tahliye etmesine karar verecektir ya da davanın reddine karar verecektir. Hâkim kiralananın tahliyesine karar verdiğinde kiracı, tahliye isteminin reddine karar verdiğinde ise kiraya veren kanun yollarına başvurarak kararın düzeltilmesini isteme hakkına sahiptir. Kanun yolları istinaf yolu ile temyiz yoludur.

Kiracı ya da kiraya veren, sulh hukuk mahkemesinin tahliye davası için verdiği karara karşı istinaf yoluna giderek kararın düzeltilmesini isteme hakkına sahiptirler. Tahliyeye karar verilmişse davalı kiracı, tahliyenin reddine karar verilmişse de davacı kiraya veren öncelikle istinaf yoluna gidecektir.

İstinaf mahkemesi bölge adliye mahkemelerinde görülür. İstinaf yoluna gidebilmek için sulh hukuk mahkemesinin verdiği kararın tebliğ veya tefhiminden itibaren iki hafta içerisinde taraflardan birinin kararı veren mahkemeye başvurması gerekmektedir. Dilekçe yazarak başvurabilecekleri gibi mahkeme kalemine taleplerini yazdırarak da istinaf başvurusu yapabilirler.

İki hafta içerisinde başvuru yapıldıktan sonra tahliye davası dosyası yetkili ve görevli bölge adliye mahkemesine gidecektir. Bölge adliye mahkemesi öncelikle dosya üzerinden inceleme yapar. Süresinde yapılmayan başvurular reddedilir. Dosya usul ve esas bakımından incelendikten sonra gerekli görülürse duruşma yapılır. Tahkikat sonucunda birinci derece mahkemenin kararı onaylanırsa davanın esastan reddine karar verilir. Ancak birinci derece mahkemenin kararı hatalı bulunursa dosyanın yeniden görülmek üzere birinci derece mahkemeye gönderilmesine karar verilir.

Davalı veya davacı bölge adliye mahkemesinin verdiği karara karşı Yargıtay’da temyiz yoluna gidebilir. Bunun için taraflardan birinin Bölge Adliye Mahkemesi’nin verdiği kararın tebliğ veya tefhiminden itibaren bir ay içerisinde kararı veren mahkemeye dilekçe ile başvurarak ya da mahkeme kaleminde başvurusunu tutanağa geçirerek temyiz yoluna gidebilirler.

Temyiz başvurusu süresinde yapılmadığında reddedilir. Süresinde yapıldığında, harç ve giderler ödendiğinde dosya Yargıtay’a intikal eder. Yargıtay dosya üzerinde inceleme yapar. Süresinde yapılmamış başvuruları reddeder. Harçlar eksik ise eksikliğin giderilmesi için bir haftalık süre verir. Başvuruyu yapan bir hafta içerisinde eksikliği gidermezse dosya reddedilir.

Yargıtay davayı kabul ettikten sonra bölge adliye mahkemesinin verdiği kararı yerinde görürse onama kararı verir. Yerinde görmez ve yeniden yargılanmasına gerek görürse kararı bozar. Kararı yerinde görmeyip yeniden yargılama yapılmasına gerek görmezse de bu durumda kararı düzelterek onama kararı verir.

Bölge Adliye mahkemesi Yargıtay kararına uyabilir ya da direnebilir. Yargıtay kararına direndiği takdirde dosya Yargıtay Hukuk Genel Kuruluna temyiz edilir ve nihai kararı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu verir. Bu aşamada ya tahliye kararı verilir ya da tahliyenin isteminin reddine karar verilir. Şayet tahliye kararı verilirse kiracı gayrimenkulü tahliye etmek zorunda kalacaktır.

Sulh hukuk mahkemesinin kiralananın taşınmazın tahliyesine karar vermesi üzerine karar hemen kesinleşmez. Kiracının kanun yollarına başvurma hakkı vardır. Kiracı iki hafta içerisinde kararı istinafa götürmediği takdirde karar kesinleşir.

Kiracı kararı istinafa götürdükten sonra istinaf mahkemesinden de tahliye kararı çıktıktan sonra 1 ay içerisinde temyizde gitmezse karar kesinleşecektir.

Kiracı süresinde temyizde gittiğinde karar kesinleşmez. Yargıtay’da yürütülecek temyiz aşamasının sonunda karar kesinleşir.

Tahliye kararının kesinleşmesi üzerine kiracının taşınmazı otuz gün içerisinde tahliye etmesi gerekir. Şayet kiracı taşınmazı süresinde tahliye etmezse kiraya veren bireysel hak arama yoluna giderek taşınmazı zorla boşaltamaz. Kiraya verenin kesinleşmiş ilamı icra dairesine vererek ilamlı icra yoluna gitmesi gerekecektir. Bu süreçten sonra ilamlı icra prosedürü işleyecektir.

Sonuç olarak bir kiracının tahliye edilmesi süreci en az 3-4 yıl sürmektedir.

4)Resmi Gazete’de yayımlanan 7409 Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’da konut kiralarıyla ilgili şu ifadeler yer aldı:

“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir.

Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Metinden de anlaşılacağı üzere 11/06/2022-01/07/2023 arasındaki mesken kira artış oranı, bir önceki yıl kira bedelinin %25’ini geçemeyecektir.