ĐMAR KANUNU
Kanun Numarası : 3194
Kabul Tarihi : 3/5/1985
Yayımlandığı R. Gazete : Tarih: 9/5/1985 Sayı: 18749
Yayımlandığı Düstur : Tertip: 5 Cilt: 24 Sayfa: 378
BĐRĐNCĐ BÖLÜM
Genel Hükümler
Amaç:
Madde 1 - Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık
ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.
Kapsam:
Madde 2 - Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak
planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hükümlerine tabidir.
Genel esas:
Madde 3 - Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına
ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.
Đstisnalar:
Madde 4 - 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını
Koruma Kanunu, bu Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı Đstanbul
Boğaziçi Kanunu ve 3030 sayılı Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun ile
diğer özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu Kanunun özel
kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır.
Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat, eğitim ve savunma amaçlı yapılar için, bu Kanun
hükümlerinden hangisinin ne şekilde uygulanacağı Milli Savunma Bakanlığı ile Bayındırlık
ve Đskan Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.
Tanımlar:
Madde 5 - Bu Kanunda geçen terimlerden bazıları aşağıda tanımlanmıştır. Nazım Đmar
Planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine,
yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış
biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını,
gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitliyerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile
ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir
raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır.
Uygulama Đmar Planı;tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş
olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölge
KANUNLAR, TEMMUZ 1989 (Ek - 4)
lerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar
uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile
gösteren plandır.
Yerleşme Alanı; imar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümüdür.
Đmar Adası; imar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.
Đmar Parseli; Đmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin Đmar Kanunu, Đmar Planı ve
yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.
Kadastro Adası; kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.
Kadastro Parseli; kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti
tescilli parseldir.
Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile
bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.
Bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve
insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarıyan,
hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.
Đlgili idare; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında valiliktir.
Bakanlık; Bayındırlık ve Đskan Bakanlığıdır.
Mücavir Alan; imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına
verilmiş olan alanlardır.
Çevre düzeni planı;
Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi
yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plandır.
(Ek:26/4/1989-3542/1 md.) Fen adamları; yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma,
makine, harita-kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik öğrenim veren en az lise
dengi okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle
bakanlıkların açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 3308 sayılı Çıraklık
ve Meslek Eğitimi Kanununa göre ustalık belgesine sahip olan elemanlardır.
Ayrıca, bu Kanunda adı geçen diğer tanımlar Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte tarif
edilir.
ĐKĐNCĐ BÖLÜM Đmar Planları ile Đlgili Esaslar
Planlama kademeleri:
Madde 6 - Planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından; "Bölge Planları" ve "Đmar
Planları", imar planları ise, "Nazım Đmar Planları" ve "Uygulama Đmar Planları" olarak
hazırlanır. Uygulama imar planları, gerektiğinde etaplar halinde de yapılabilir.
Halihazır harita ve imar planları:
Madde 7 - Halihazır harita ve imar planlarının yapılmasında aşağıda belirtilen hususlara
uyulur.
a) Halihazır haritası bulunmayan yerleşim yerlerinin halihazır haritaları belediyeler veya
valiliklerce yapılır veya yaptırılır. Bu haritaların tasdik mercii belediyeler ve valilikler olup
tasdikli bir nüshası Bakanlığa, diğer bir nüshası da ilgili tapu dairesine gönderilir.
b) Son nüfus sayımında, nüfusu 10.000'i aşan yerleşmelerin imar planlarının
yaptırılmaları mecburidir.
Son nüfus sayımında nüfus 10.000'i aşmayan yerleşmelerde, imar planı yapılmasının
gerekli olup olmadığına belediye meclisi karar verir. Mevcut imar planları yürürlüktedir.
c) Mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz olması durumunda veya yeni yerleşme
alanlarının acilen kullanmaya açılmasını temin için; belediyeler veya valiliklerce yapılacak
mevzi imar planlarına veya imar planı olmayan yerlerde Bakanlıkça hazırlanacak
yönetmelik esaslarına göre uygulama yapılır.
Haritaların alınmasına veya imar planlarının tatbikatına memur edilen vazifeliler,
vazifelerini yaparlarken 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanununun 7 nci
maddesindeki selahiyeti haizdirler.
Planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması:
Madde 8 - Planların hazırlanmasında ve yürürlüğe konulmasında aşağıda belirtilen
esaslara uyulur.
a) Bölge planları; sosyo - ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme
potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımını belirlemek üzere
hazırlanacak bölge planlarını, gerekli gördüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı yapar
veya yaptırır.
b) Đmar Planları; Nazım Đmar Planı ve Uygulama Đmar Planından meydana gelir. Mevcut
ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları
içinde kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya
yaptırılır. Belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden
itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir
aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine
gönderilen itirazlar ve planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara
bağlar.
Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik veya ilgilisince
yapılır veya yaptırılır. Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer. Onay tarihinden itibaren valilikçe tespit edilen ilan yerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir
aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Đtirazlar valiliğe yapılır, valilik itirazları ve
planları onbeş gün içerisinde inceleyerek kesin karara bağlar.
Onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.
Kesinleşen imar planlarının bir kopyası, Bakanlığa gönderilir.
Đmar planları alenidir. Bu aleniyeti sağlamak ilgili idarelerin görevidir. Belediye Başkanlığı
ve mülki amirlikler, imar planının tamamını veya bir kısmını kopyalar veya kitapçıklar
haline getirip çoğaltarak tespit edilecek ücret karşılığında isteyenlere verir.
Đmar planlarında Bakanlığın yetkisi:
Madde 9 - Bakanlık gerekli görülen hallerde, kamu yapıları ile ilgili imar planı ve
değişikliklerinin, umumi hayata müessir afetler dolayısıyla veya toplu konut uygulaması
veya Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması gereken planların ve plan
değişikliklerinin, birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar planlarının veya
içerisinden veya civarından demiryolu veya karayolu geçen, hava meydanı bulunan veya
havayolu veya denizyolu bağlantısı bulunan yerlerdeki imar ve yerleşme planlarının
tamamını veya bir kısmını, ilgili belediyelere veya diğer idarelere bu yolda bilgi vererek ve
gerektiğinde işbirliği sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve re'sen
onaylamaya yetkilidir.
(Ek:24/11/1994 - 4046/41 md.) Belediye hudutları ve mücavir alanlar içerisinde bulunan
ve özelleştirme programına alınmış kuruluşlara ait arsa ve arazilerin, ilgili kuruluşlardan
gerekli görüş, (Belediye) (1) alınarak Çevre Đmar bütünlüğünü bozmayacak (ek ibare:
3/4/1997 - 4232/4 md.) imar tadilatları ve mevzi imar planlarının ve buna uygun imar
durumlarının Başbakanlık Özelleştirme Đdaresi Başkanlığınca hazırlanarak Özelleştirme
Yüksek Kurulunca onaylanmak suretiyle yürürlüğe girer ve ilgili Belediyeler bu arsa ve
arazilerin imar fonksiyonlarını 5 yıl değiştiremezler. (Ek ibare: 3/4/1997 - 4232/4 md.)
ilgili belediyeler görüşlerini onbeş gün içinde bildirir.
Bir kamu hizmetinin görülmesi maksadı ile resmi bina ve tesisler için imar planlarında yer
ayrılması veya bu amaçla değişiklik yapılması gerektiği takdirde, Bakanlık, valilik kanalı
ile ilgili belediyeye talimat verebilir veya gerekirse imar planının resmi bina ve tesislerle
ilgili kısmını re'sen yapar ve onaylar.
(1) Parantez içi hüküm; 3/4/1997 tarih ve 4232 sayılı Kanunun 4 üncü maddesi ile metne
işlendiği şekilde değiştirilmiştir.
Bakanlık birden fazla belediyeyi ilgilendiren imar planlarının hazırlanmasında, kabul ve
onaylanması safhasında ortaya çıkabilecek ihtilafları halleder, gerektiğinde re'sen onaylar.
(Ek fıkra : 20/6/1987 - 3394/7 md.; Đptal : Ana.Mah.26/9/1991 tarih ve E. 1990/38, K.
1991/32 sayılı Kararı ile.)
Kesinleşen planlar ilgili belediyelere ve valiliklere tebliğ edilir. Bu planların uygulanması
mecburidir.
Re'sen yapılan planlardaki değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir. Đmar programları,
kamulaştırma ve kısıtlılık hali:
Madde 10 - Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu
planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar programlarının görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri
görüşleri esas alınmak üzere Meclis toplantısına katılır. Bu programlar, belediye
meclisinde kabul edildikten sonra kesinleşir. Bu program içinde bulunan kamu
kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu kuruluşlarına bildirilir. Beş yıllık imar
programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan
yerleri ilgili kamu kuruluşları, bu program süresi içinde kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli
ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur.
Đmar programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince
kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler
gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam
eder.
Kamuya ait gayrimenkuller:
Madde 11 - Đmar planlarında; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma
istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel
Müdürlüğüne ait gayrimenkuller ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke
güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma
amaçlı yerler hariç Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya valiliğin
teklifi, Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde
belediyeye; belediye ve mücavir alan hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve
tapu kaydı terkin edilir. Ancak, bu yerlerin üzerinde bina bulunduğu takdirde, arsası hariç
yalnız binanın halihazır kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve ödeme şekli
taraflarca tespit olunur.
Bu suretle maledilen arazi ve arsalar belediye veya özel idare tarafından satılamaz ve
başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli
şerh konur.
Bu yerlerin kullanılış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel mülkiyete konu
olabilecek hale getirildiği takdirde, bu yerler devir alınan idareye belediye veya özel
idarece aynı usulle iade edilir. Buna aykırı davranışı sabit olan ilgililer şahsen sorumludur.
Bu terkinler hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye tabi değildir.
(Değişik: 25/2/1998 - 4342/35 md.) Hazırlanan imar planı sınırları içindeki kadastral
yollar ile meydanlar, imar planının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybederek,
onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına konu ve tabi olurlar.
Cephe hattı:
Madde 12 - Đmar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz. Herhangi
bir arsanın cephe hattının gerisinde kalan kısmı, plan ve yönetmelik esaslarına uygun
bina inşaatına yetmiyorsa, beş yıllık imar programı içinde olup olmadığına göre, 10 uncu
maddede belirtilen müddetler içerisinde 18 inci madde hükümleri tatbik edilmediği veya
başka bir şekilde halline imkan bulunmadığı takdirde mal sahibinin yazılı müracaatı
üzerine, bu arsanın tamamı ilgili idarelerce kamulaştırılır.
Đmar planlarında umumi hizmetlere ayrılan yerler:
Madde 13 - Resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha,
çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan alanlarda
inşaata ve mevcut bina varsa esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmez. Ancak
imar programına alınıncaya kadar mevcut kullanma şekli devam eder. Đmar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi
ödenmesi durdurulur. Kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile
kamulaştırma tarihi arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisi, kamulaştırmayı yapan
idare tarafından ödenir. Birinci fıkrada yazılı yerlerin kamulaştırma yapılmadan önce plan
değişikliği ile kamulaştırmayı gerektirmeyen bir maksada ayrılması halinde ise durdurma
tarihinden itibaren geçen sürenin emlak vergisini mal sahibi öder.
Ancak, parsel sahibi imar planlarının tasdik tarihinden itibaren beş yıl sonra müracaat
ettiğinde imar planlarında meydana gelen değişikliklerden ve civarın özelliklerinden dolayı
okul, cami ve otopark sahası ve benzeri umumi hizmetlere ayrılan alanlardan ilgili kamu
kuruluşunca yapımından vazgeçildiğine dair görüş alındığı takdirde, tüm belirli çevredeki
nüfus, yoğunluk ve donatım dengesini yeniden irdeleyerek hazırlanacak yeni imar planına
göre inşaat yapılır. Bu Kanunun yayımı tarihinden önce yapılan imar planlarında,
bahsedilen beş yıllık süre bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren geçerlidir.
Onaylanmış imar planlarında, birinci fıkrada yazılı yerlerdeki arsa ve arazilerin, bu
Kanunda öngörülen düzenleme ortaklık payı oranı üzerindeki miktarlarının mal
sahiplerince ilgili idarelere bedelsiz olarak terk edilmesi halinde bu terk işlemlerinden
ayrıca emlak alım ve satım vergisi alınmaz.
Đrtifak hakları:
Madde 14 - Belediye veya valilikler, imar planlarının uygulanması sırasında, bir
gayrimenkulün tamamını kamulaştırmadan o yerin muayyen saha, yükseklikte ve
derinliğindeki kısmı üzerinde kamu yararı amacıyla irtifak hakkı tesis edebilir.
Belediyeler veya valilikler, mümkün olan yer ve hallerde mal sahibinin muvafakatiyle,
bedelsiz irtifak hakkı verme karşılığında, bedelsiz irtifak hakkı tesis edebilir.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Đfraz ve Tevhid Đşleri
Đfraz ve tevhid:
Madde 15 - Đmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi
hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya
tevhidine izin verilmez.
Đmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu
planlara uygun olması şarttır.
Đmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari
cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. Đmar
planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük
ifrazlara izin verilmez.
Tescil ve şüyuun izalesi:
Madde 16 - Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya
müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların
terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il
idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30
gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir.
Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.
Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği
tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için,
mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi
davası açabilir.
Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki
hükümlere tabidir.
Kamulaştırmadan arta kalan kısımlar:
Madde 17 - Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu
kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve
meydanlarda hasıl olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları,
bitişiğindeki arsa veya bina sahibine bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul
sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk eden istihkaklarını bedel takdiri
suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen bedelle satın almaktan
imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu temin eder.
Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe yeri
alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve
icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir.
Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan
imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel
takdiri suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle
sattırmaya yetkilidir.
Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı Kamulaştırma
Kanunu hükümlerine göre yapılır.
Arazi ve arsa düzenlemesi:
Madde 18 - Đmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri
veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu
kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar
planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti
esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya
belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda
belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında
bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen
değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu
maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve
arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde otuzbeşini geçemez.
Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan,
park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu
hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarda kullanılamaz. Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler
için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik
kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.
Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde
düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.
Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık
payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme
yapılmasına mani teşkil etmez.
Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından, bu
düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.
Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şüyulanma sadece zemine ait olup, şüyuun
giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır.
Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir
yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve
mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla
imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların
bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir
anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri
tarafından kullanılmasına devam olunur.
Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya
valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.
Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı
veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki
zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi
tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar
planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere
plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.
Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine
ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat
hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer
verebilirler.
Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti
Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan
hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her
türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları,
satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
Parselasyon planlarının hazırlanması ve tescili:
Madde 19 - Đmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan
içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer.
Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu
sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hüküm uygulanır.
Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu daireler
ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göre re'sen tanzim ve tesis ederler. Bir parsel üzerinde birden fazla bina ve tesislerin yapımı gerektiğinde (Kooperatif evleri,
siteler, toplu konut inşatı gibi) imar parselasyon planları ifraza gerek kalmadan bu ihtiyacı
karşılayacak şekilde düzenlenir veya değiştirilir ve burada, talep halinde, Kat Mülkiyeti
Kanunu hükümleri uygulanır.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Yapı ve Yapı ile Đlgili Esaslar
Yapı:
Madde 20 - Yapı:
a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde,
b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve
kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile, Đmar planı,
yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir.
Yapı ruhsatiyesi:
Madde 21 - Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen
istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına
bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa
ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan
kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve
yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce
(1) Bu aradaki "...veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarından..." ibaresi;
Anayasa Mahkemesinin 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı kararı ile iptal
edilmiştir.
hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer
tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum
sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile
çatının malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe
girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.
Ruhsat alma şartları:
Madde 22 - Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik (....) (1) bürolarına yapı sahipleri
veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai
hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat
projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir.
Belediyeler veya valiliklerce (....) (2) ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış
bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi
verilir. Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde
müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar
giderildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı
ruhsatiyesi verilir.
Geliştirme alanlarında yapı ruhsatı:
Madde 23 - Đskan hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış
bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için;
a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak
parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş
bulunması,
b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi
teknik alt yapısının yapılmış olması,
Şarttır.
Ancak, bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme
suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili idarenin izni
halinde ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara veya parselleri
hizasına rastlayan ve yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı
bedelini % 25 peşin ödeyip geri kalan % 75 ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince
tamamlanacağı tarihten en geç altı ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı
verilir. Kanalizasyon tesisinin yapı bitirilip kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar
yapılmaması halinde, fosseptik veya benzeri geçici bir tesis yaptırılması yoluna gidilir. Bu
yapılmadığı takdirde yapıya kullanma izni verilemez. Ana tesis yapıldığında yapı sahibi
veya sahipleri lağım ayaklarını bu tesise bağlamaya mecburdurlar.
(1) Bu aradaki ".... veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik ..." ibaresi; Anayasa
Mahkemesinin 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı kararı ile iptal
edilmiştir.
(2) Bu aradaki "... veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarınca..." ibaresi;
Anayasa Mahkemesinin 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı kararı ile iptal
edilmiştir.
Toplu mesken alanlarında, ilgili şahıs veya kurumlarca ilgili idarenin izni ile bütünü inşa
ve ikmal edilen teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsellerin sahiplerinden, kendi
parsellerine isabet eden bedel alınmadıkça, kendilerine yapı ruhsatı verilmez.
Toplu mesken alanlarında altyapı tesisleri belediyelerce onaylı projesine göre ilgili şahıs
veya kurumlarınca yapılmışsa belediyece altyapı hizmetleri nedeniyle hiçbir bedel
alınmaz.
Alınan bu paralar teknik altyapıyı yaptıranlara veya bu meblağı önceden ilgili idareye
ödeyenlere aynen geri verilir.
Şu kadar ki, bir yolun iki tarafındaki parsel sahipleri bahis konusu yol bedellerini ve bir
kanalizasyon şebekesinden istifade eden veya etmesi gereken parsel sahipleri teknik
altyapı bedellerini ilgili idareye vermedikçe ilgili idarenin bu tesisleri inşa ve ikmali
mecburiyeti yoktur. Mevcut binalarda esaslı değişiklikler ve ilaveler yapılması da bu madde hükümlerine bağlı
olmakla beraber, bunların tamirleri için yukarıdaki şartlar aranmaz.
Bu maddenin tatbikinde 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun
hükümleri tatbik olunur. Tatbikatla ilgili diğer hususlar imar yönetmeliğinde belirtilir.
Đmar planları ilke kararları ile yoğunluk ve yapı düzeninde düzeltme ve yenileme getirilen
yerleşik alanlardaki uygulamada mevcut şehirsel teknik ve sosyal altyapının tevsii ya da
yenilenmesi gereken durumlarda, şehirsel hizmetlerin yerine getirilmesi ile ilgili olarak
kanunlarda belirtilen katılma payları bu hizmetlerden yararlanacak arsa, yapı ya da bina
sahiplerinden usulünce alınır.
Đmar planlarında meskün saha olarak belirtilen yerlerde ise, gayrimenkul sahiplerince pis
su mecralarının, yapının bulunduğu sokaktaki lağım şebekesine veya varsa umumi
fosseptiğe bağlanması, lağım şebekesi veya umumi fosseptik olmayan yerlerde mahalli
ihtiyaç ve vesaite göre ilgili idarece verilecek esaslar dahilinde gayrimenkulün içinde,
lüzumlu tesisatın yapılması mecburidir. Bu bağlantılar mal sahibi tarafından ilgili idarece
yapılacak tebligatla verilecek müddet zarfında yaptırılmadığı takdirde ilgili idare
tarafından yıktırılır.
Yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarının kuruluşu, yetki alanları ve
sorumlulukları:
Madde 24 - (Đptal:Ana. Mah. 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı kararı
ile.)
Yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarının sınıflandırılması:
Madde 25 - (Đptal: Ana. Mah. 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29
sayılı Kararı ile.)
Kamuya ait yapı ve tesisler ile sanayi tesislerinde ruhsat:
Madde 26 - Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar
planlarında
o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik,
tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve
mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir.
Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekat ve savunması
bakımından gizlilik arz eden yapılara; belediyeden alınan imar durumuna, kat nizamı,
cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metrekaresine uyularak projelerinin
kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait olduğunun
ilgili belediyesine veya valiliklere yazı ile bildirdiği takdirde, 22 nci maddede sayılan
belgeler aranmadan yapı ruhsatı verilir.
(Üçüncü fıkra iptal: Ana. Mah. 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı Kararı
ile.)
Ruhsata tabi olmayan yapılar ve uyacakları esaslar:
Madde 27 - (Birinci, ikinci ve üçüncü fıkralar iptal: Ana. Mah. 11/12/1986 tarih ve E.
1985/11 K. 1986/29 sayılı Kararı ile.)